国庆看房前，这些条款记得谈谈！这些坑记得避开！

长假进入倒计时，你的计划是出游还是看楼？

虽然今年的“十一”楼市热度不及往年，但也还是一年之中的旺季。

▲“十一”货量预测

今天，南沙的新盘，万科海上明月“抢跑”开盘。

▲地点：广州香格里拉酒店

据现场销售人员称，开盘推出近300套单位，平层单价17000元/㎡起，复式20000-21000元/㎡。比“吹风价”20000和25000均有所降低。

现场人气大概打七八十分。

晚上8点开盘，7点30分，到场的大概只有七八成。

有现场买家表示，到场但没有参加选房的买家也不少。

买家以小年轻家庭为主，复式产品比较受欢迎。

同时，无论楼市如何，有关部门还是三令五申，在节前维持良好的市场秩序。

比如，北京、广州、佛山等各地近期已经先后发文。

在楼市火爆时，买家都只求能买到心仪的单位就行了，“金主”不一定就是上帝。

有时还要被迫接受楼盘的霸王条款、不合理的付款和选房方式等。

诸如一次付款为A筹买家、首付七成为B筹、首付五成为C筹……选房顺序按照A、B、C……进行。

但当市场出货不顺畅时，除了盯准价格、认准购房时机，还有这些现象你要了解清楚，避免掉坑，并为自己的权益据理力争。

1团购费？

如果没学好数学， 不仅是当不当得了学霸的问题。

还有可能去到售楼部连房价都算不清。

▲楼盘计价单

虽然目前曾经是重灾区的增城，不少楼盘备案价大幅提高，“双合同”的现象已经有所减少，但是“A款”、“B款”的现象还是普遍存在。

再加上假期购房，不少楼盘还会推出额外的优惠折扣。

看到销售人员给出的花式折扣，买家可能会更加晕菜。

不过，最重要的，买家还是需要睁大眼睛看清楚这个：“×万抵×万”“团购费”等。

看明白有没有“×万不计入房款”这几个字。

有想过吗？为啥我买房交的钱还有不计入房款的？

这就是广州市住建委等8部门要联合治理的房地产市场乱象之一。

是不是有销售人员告诉过你，可以用3万块购买一个团购优惠，如“3万抵10万”。

楼盘正常认筹的订金是5万元。如果开盘，选不中房，3万+5万全退。

但如果顺利选中房，5万元的订金就转为房款，而3万元的团购优惠则是没法退的，并且也不计入房款。

实际上，没那么复杂，就等于买家要白白多交3万块。

遇到这种情况怎么办？告诉他，这是违规的，我不想交这个钱。

2分期首付

楼盘不好卖，变相降低购房门槛的分期首付就又重出江湖了。

最低首付竟然只要5%。

但是，实际上，分期首付，或者是“首付贷”都是违规的。

买家真要掂量好自己的付款能力才好入市。

正常房贷要求每月实际收入的银行流水为月供的2.2倍以上。

如果一时冲动，以分期首付买房的话，后期还款压力山大。

3公积金贷款还是Say No？

目前，商业贷款利率最低的首套房基本还要上浮10%以上，即5.39%，而公积金利率则为3.25%。

巨大的利率差，使得众多刚需买家都希望能省则省，先用足个人60万、两人100万的额度，再考虑用商业贷款。

但实际上，公积金贷款不受发展商待见的情况一直存在。

即使有关部门也是三令五申。

目前，除了直接拒绝公积金贷款，为公积金贷款设置额外的附加条款，逼买家放弃，也是普遍做法。

如公积金贷款不能享受跟商业贷款一样的额外96折，甚至是额外9折，这种情况比比皆是。

并且市区楼盘要比郊区楼盘严重。

现在，买家是时候也要为自己的公积金贷款据理力争了。

4真的有没预售证就选房了！

楼市不仅有当地有关部门的严查和整治，还不定期有国家的巡视组到来。

但是还有人在没有取得预售证的情况下就开始收钱了。

就如上文提到的东华荣廷府。

太明目张胆了！只要是卖期房，如果没有取得预售证，即使业主交了钱，也没办法做任何的预售登记。

发展商会不会一房多卖？会不会没法满足预售的条件？这些都无从得知。风险大，不可控。

但这种现象真的还存在。

当小编在售楼部现场听到，楼盘的高层单位，虽然目前还没达到完成建筑2/3的预售条件，未取得预售证，但早就通过微信选房“选”光了的时候，简直惊呆了！

还能有这样的操作？！

买家去看楼，付款前为了保险起见，还是多问一句：“预售证在哪？麻烦让我看一下吧。”

采写  by  花木蓝  三样

编辑  by  小谷

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